El ROI (retorno sobre la inversión) mide qué porcentaje de ganancia obtuviste sobre el capital que invertiste en comprar, remodelar y vender una propiedad. Un ROI de 20% significa que ganaste el 20% de lo que invertiste, además de recuperar la inversión original.
ROI = (Ganancia neta ÷ Inversión total) × 100. La inversión total incluye: precio de compra, gastos de cierre de la compra (notaría, impuestos, registro), costo de remodelación, y gastos de venta (comisión de agente, impuestos sobre la ganancia, gastos de cierre de la venta). La ganancia neta es el precio de venta menos todos esos costos.
Compra: $1,000,000. Gastos de cierre de compra (≈5%): $50,000. Remodelación: $250,000. Gastos de venta (comisión + cierre, ≈8% del precio de venta de $1,600,000): $128,000. Inversión total: $1,428,000. Precio de venta: $1,600,000. Ganancia neta: $1,600,000 − $1,428,000 = $172,000. ROI: ($172,000 ÷ $1,428,000) × 100 ≈ 12%.
Si el flip completo (compra, remodelación y venta) tomó 6 meses en lugar de 12, el ROI anualizado es aproximadamente el doble del ROI del proyecto — en el ejemplo, cerca de 24% anualizado. Esto importa porque compara de forma justa un flip rápido contra uno lento, o contra otras inversiones con distinto horizonte de tiempo.
Si ya sabes en cuánto se puede vender la propiedad remodelada (ARV, valor después de reparar) y quieres asegurar un margen mínimo, puedes calcular hacia atrás cuánto pagar como máximo: Precio máximo de compra = ARV − Remodelación − Gastos de venta − Gastos de cierre de compra − Ganancia mínima deseada. Esto evita sobrepagar por una propiedad antes de tener los números claros.
¿Qué es un buen ROI para un flip en México? Depende del riesgo y el tiempo del proyecto, pero muchos inversionistas buscan un ROI del proyecto de al menos 15-20% para justificar el riesgo y el trabajo de gestionar una remodelación.
¿Qué gastos se me olvidan más seguido al calcular un flip? Los más comunes: impuesto sobre la ganancia (ISR), comisión del agente inmobiliario en la venta, costos de financiamiento si usaste crédito, y gastos de mantenimiento/servicios durante el tiempo que la propiedad estuvo en remodelación.